El Gobierno nacional oficializó la reglamentación de la exención del Impuesto a las Ganancias para los ingresos obtenidos por alquileres de viviendas destinadas a casa habitación. La medida quedó establecida mediante el Decreto 406, publicado en el Boletín Oficial y firmado por el presidente Javier Milei, el jefe de Gabinete Guillermo Francos y el ministro de Economía Luis Caputo.
La normativa forma parte de los cambios introducidos en la reforma tributaria y busca incentivar la oferta de inmuebles destinados al alquiler residencial. Según lo dispuesto, la exención comenzará a aplicarse sobre las rentas generadas a partir del 1 de enero de 2026.
El beneficio alcanza a los ingresos provenientes de alquileres y subalquileres de inmuebles destinados a vivienda permanente, así como también a los montos percibidos por muebles, instalaciones y servicios complementarios incluidos dentro de los contratos. Además, la reglamentación contempla ventajas impositivas vinculadas a determinadas operaciones de venta y transferencia de propiedades.
Qué inmuebles estarán alcanzados por la exención
Uno de los puntos centrales del decreto es la definición de "casa habitación", condición necesaria para acceder al beneficio fiscal. La reglamentación establece que se considerará como tal al inmueble destinado a vivienda única, familiar y de ocupación permanente por parte del inquilino.
De esta manera, el alcance de la medida queda limitado a los alquileres destinados efectivamente a residencia habitual, dejando fuera otros usos como alquileres temporarios, comerciales o inmuebles que no constituyan la vivienda principal del ocupante.
Cuánto podría mejorar la rentabilidad de los propietarios
De acuerdo con un análisis realizado por el Instituto Argentino de Análisis Fiscal (IARAF), la eliminación del pago de Ganancias sobre estas rentas podría generar una mejora significativa en la rentabilidad de los propietarios.
La entidad explicó que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria surge de comparar el ingreso anual por alquiler con el valor total de la propiedad. En un mercado históricamente dolarizado como el argentino, este indicador resulta clave para determinar el atractivo de la inversión.
Como ejemplo, el IARAF tomó un inmueble valuado en u$s70.000 con un alquiler mensual de $550.000. En ese escenario, la rentabilidad bruta anual alcanza el 6,46%. Sin embargo, una vez descontados gastos e impuestos, la rentabilidad neta varía según la carga tributaria de cada contribuyente.
Según el informe, quienes actualmente tributan la alícuota máxima de Ganancias del 35% podrían pasar de una rentabilidad neta del 3,19% al 5,22%, lo que representa una mejora cercana al 64%. En tanto, para los contribuyentes alcanzados por una alícuota del 13%, la rentabilidad aumentaría desde el 4,47% hasta el mismo 5,22%, con una mejora estimada del 17%.
En el caso de los monotributistas, el estudio calcula una rentabilidad anual cercana al 5,17%, un nivel prácticamente equivalente al que obtendrían los autónomos beneficiados por la exención.
Qué busca el Gobierno con la medida
La decisión forma parte de una estrategia orientada a impulsar la oferta de viviendas en alquiler y reducir la presión tributaria sobre determinadas inversiones inmobiliarias. Desde el Ejecutivo consideran que una menor carga impositiva podría incentivar a más propietarios a incorporar inmuebles al mercado formal, ampliando la disponibilidad de viviendas para alquiler permanente.
Con la reglamentación ya publicada, la exención comenzará a regir para las rentas obtenidas desde enero de 2026, aunque su aplicación práctica y el alcance real del beneficio seguirán siendo objeto de análisis por parte de especialistas tributarios, propietarios e inversores del sector inmobiliario.