La iniciativa privada es un ideal tanto del Gobierno nacional como del provincial, y las necesidades económicas muchas veces impulsan a aventurarse en nuevos territorios para ganar algo de dinero y cubrir el sustento.
Sin embargo, la decisión de emprender un negocio puede ser una odisea y hay que tener en cuenta varios factores. Uno de ellos es el espacio físico en el que se asentará, como factor clave para el éxito de la iniciativa. Y de allí deviene la duda de qué pasa con el precio de los alquileres en la provincia para aquellas personas que deseen poner un local.
“Depende mucho de la zona, no es lo mismo un alquiler en la peatonal Rivadavia o en la zona Zurita y Vicario Segura, o la zona de la Belgrano. Depende del punto comercial y también varía dependiendo el tamaño de las propiedades y si tiene mucho frente, o si tiene vidriera. Pero nada se va a conseguir por menos de $350.000. Como para tener un precio real de mercado, algo chiquitito, chiquitito de 4x4 y barato sería de $200.000” manifestó Juan Pablo Martínez Azar de MAF Inmobiliaria a INFORAMA.
“Hace poquito alquilamos algo lindo para un local de ropa a $250.000 en la calle Junín y San Martín, muy linda zona y muy lindo el local. Pero por otro lado aparece una oficina chiquitita en $150.000 que se alquila más rápida y uno a veces no logra entender cómo se termina alquilando algo chiquitito, precario a tan poca diferencia con algo lindo”, reflexionó.
Los locales comerciales pagan servicios no expensas y allí también puede haber diferencias dado que muchas veces se convierten cocheras o espacios deshabitados de casas en locales. Entonces, "no se paga a una empresa" pero sí luz, agua, impuesto municipal con lo que se hace un prorrateo. Los servicios, para tener en cuenta, dependerán de la habilitación de cada local, ya que existe una opción de luz comercial en la cual el precio es mayor.
Las zonas más caras para alquilar son la Peatonal Rivadavia y alrededor de la Plaza 25 de Mayo. “Al frente de la Plaza hablamos de por lo menos $2 millones en adelante de alquiler. Por ejemplo, un celular de alta gama o de gama media vale entre $800.000, 900.000 o $1 millón de pesos entonces se puede hablar de un alquiler de 2 millones de pesos para ese mismo rubro al mes, porque en la ecuación vendo un celular y ya pago el alquiler, está bien. Obviamente hay cargas como empleados, contribuciones”, informó.
“En la zona norte o en el sur se encuentran a partir de $150.000 en adelante. Un local chico, para el destino que le quieras dar, como carnicería o ropa, o despensa y venden un montón (…) A veces en las zonas aledañas hay mayor consumo y la gente defiende más el precio, la gente lo paga”, apuntó.
Por eso, recomendó definir el lugar en base al rubro que se quiera instalar. “Si en una zona netamente comercial universitaria, se quiere vender un producto caro seguramente no le vaya bien, porque sabemos que el estudiante tiene un corto presupuesto y en una zona determinada es muy difícil que el negocio funcione. Si al mismo negocio se lo pone en la zona de Altos del Solar, que es donde por ahí se presume que la gente de mayor poder adquisitivo consume, probablemente le vaya mejo”, detalló.
Virginia Cano Lobo, Martillera y Corredora Pública (MP 57) e Inmobiliaria (MP 39), también coincidió en los montos. "En zona centro, un local de unos 40 metros cuadrados estamos hablando de unos $200.000", indicó.
A pesar de la coyuntura política y económica, la profesional manifestó que en este último tiempo en su inmobiliaria recibieron "bastantes" consultas sobre locales para alquilar en todas las zonas. "Se activó mucho el mercado, hay mucha demanda. Nos están faltando alquileres dado que tenemos muchos clientes", aseguró.
Martínez Azar recalcó lo mismo, que fue un año muy activo lo que le llamó “poderosamente la atención”. “Puntualmente para nosotros, que trabajamos con mucho dinamismo, vimos mucho interés de la gente en poner un local o en mudarse a un estudio, o de alquiler una vivienda lo cual siempre va a existir en Catamarca, porque hay una falta de ocupación habitacional importante”, detalló.
“Comercialmente fue un año activo y la gente busca reinventarse”.
Martínez Azar, MAF Inmobiliaria
“El año de la pandemia fue de mucha mayor incertidumbre para la gente que este año, en el que hubo un cimbronazo económico muy fuerte para todos. Pero la gente no se quedó quieta o ya estaba curada con el tema de la pandemia entonces se anima a poner su localcito”, analizó sobre el fenómeno.
Además, observó que los vendedores se acercan a los consumidores muchas veces con sus productos “y ya no se quedan tanto con el showroom”, que estuvo tan de moda durante un tiempo. Ahora, las barberías son uno de los rubros por los que se decanta la gente en base a la experiencia de MAF. También locales de manicure o nails art, carnicería, bicicleterías (con nuevos modelos más inteligentes) y barberías.
“Estas están funcionando en el centro, en la zona oeste, la zona de Valle Viejo. Me tocó alquilar varios locales para chicos jovencitos que apuntan a ese nuevo rubro que va en crecimiento porque están de moda. Y que en esta época del año con la cena de egresados también funcionan”, agregó sobre las tendencias del mercado.
De acuerdo con los clientes de Cano Lobo, los rubros que más suelen interesar son carnicerías, verdulería, estética, consultorio médico, cuya rentabilidad puede variar. "Todos pueden ser rentables, de acuerdo a lo que se quiera invertir", contó.
En su caso, lo más consultado es zona centro, que es la parte más cara de la capital por ser un ámbito "comercial". Después le solicitan oficinas en zona oeste. El sur y norte no se quedan atrás y despierta interés para determinados negocios, con alquileres de alrededor $150.000.
Cano Lobo también trabaja en Valle Viejo y Fray Mamerto Esquiú en donde los precios no difieren mucho, puede haber una diferencia de $50.000. Los galpones, sostuvo, ya manejan otros montos y son usualmente alquilados por empresas.
Tampoco están teniendo muchas rescisiones contractuales: "La mayoría me los renueva y si me los rescinden es porque se van a otra provincia".
El éxito del comercio a veces dependerá de las modas. MAF explicó que en pandemia funcionaron bien muchos locales que vendían productos de limpieza, o los pet shops, lo que fue modificándose.
No obstante, hay negocios que suelen ser más estables. Martínez Azar destacó las panaderías como una buena apuesta y como la mejor opción dentro de las manufacturas, con buenos ejemplos en la provincia de empresas o franquicias que tienen varias sucursales distribuidas en puntos estratégicos.
Asimismo, consideró que locales de ventas de comidas como hamburguesas son otras de las ideas que más funcionan. “La comida rápida dirigida a los niños, la cartelería, los colores”, todo eso, expresó, son tácticas de marketing que emergen de un estudio macro que difícilmente fallan. Para alquilar un salón para ese tipo de actividades, Martínez Azar calculó $200.00 en una zona “bien ubicada”.
Para definir el tipo de comercio, ambos opinan que se debe articular el rubro con la zona, pero "lo de primera necesidad no falla”, sostuvo Martínez Azar. “Si alguien quiere venir e instalar Starlink, de la empresa de Elon Musk va a ser muy difícil porque la antena vale $500.000 y se paga un canon mensual de 50 dólares y no todo el mundo va a poder adquirir en Catamarca ese producto específico, por ejemplo”, añadió.
“Fíjate qué querés vender para recién ubicarlo en la zona determinada. No salgas a ponerlo en cualquier lado porque seguramente te vas a chocar rápido”.
Juan Pablo Martínez Azar, Maf Inmobiliaria
Con respecto a los contratos de alquiler, Martínez Azar explicó que suelen hacerse de forma anual, con una actualización cada tres o cuatro meses en base al IPC (Índice de Precios al Consumidor). “Con la aprobación de la Ley de Bases (…) no se exige un mínimo ni un máximo, ya queda en acuerdo entre las partes”, destacó a este medio.
“Hoy se están trabajando contratos anuales en donde más o menos como consumidor, inquilino o como propietario puede, dentro de todo, no quedar tan lejos del precio real y no tan barato ni tan caro. Se hace más accesible para las dos partes”, señaló.
Las panaderías son siempre una buena opción.
Cano Lobo, por su lado, sugirió hacerlo semestralmente "para darle estabilidad al inquilino". "Pero ya depende del propietario el aumento que hace. Yo trato de hacer un índice de IPC basado en la inflación, pero muchos propietarios me piden el ICL (Índice de Contrato de Locación) y es bastante elevado. Yo como inmobiliaria puedo recomendar un índice y un aumento pero siempre es decisión del propietario por ser un acuerdo entre partes y no tener la ley de alquileres vigente", remarcó.
En cuanto al trabajo y el rol de las inmobiliarias, Martínez Azar dijo que la gente muchas veces se “enoja” con ellos, pero que "la situación económica es la que toca todo”. También dijo que la creación del Colegio de Corredores Inmobiliarios de Catamarca fue un “salto de calidad” para su profesión y una buena manera de proteger a los inquilinos porque podrán contactarlos por reclamos o por mal desempeño o incluso en el caso de estafas.
Con respecto a los mercados de provincias vecinas, dijo que Catamarca se asemeja a la economía de La Rioja y Santiago del Estero, en base a la relación costo/ingreso en donde aproximadamente el 80% depende del empleo público con salarios de alrededor de $800.000. “En Tucumán ya hay otra macroeconomía más grande que nosotros, es más caro”, relató.
“Córdoba tiene otros valores. Un departamento de un dormitorio no baja de los $700.000 y acá estamos hablando de $200.000. Por eso, siempre le digo a la gente que comparemos con lo mismo”, finalizó.